Дом требует капремонта: что делать жильцам

Дом требует капремонта: что делать жильцам

Быстрое решение: первый шаг

Главный инсайт

Решение о включении дома в программу капитального ремонта принимает районный или городской исполком — не ЖЭС. ЖЭС обслуживает дом и выступает техническим заказчиком уже утверждённых работ, но саму программу формирует исполком. Обращаться с требованием о капремонте только в ЖЭС — значит обращаться не по адресу.

Перспективные программы и годовые графики капремонта исполкомы обязаны опубликовать до 1 февраля каждого года — статус вашего дома можно проверить ещё до первых обращений.

Полезно знать — это вас вооружает

  1. ЖЭС не решает вопрос о капремонте, но его акт открывает путь в исполком. Первое обращение в ЖЭС — не жалоба на бездействие, а запрос официального акта обследования дома. Именно этот акт становится документальным основанием для требования к исполкому включить дом в программу.
  2. Вы уже платите за капремонт — это ваш главный аргумент. Согласно ст. 31 Жилищного кодекса РБ, собственники обязаны ежемесячно вносить плату за капремонт. Квитанции подтверждают выполнение финансового обязательства и усиливают требование о проведении работ.
  3. Программа капремонта — публичный документ. Если дом уже включён в программу, но на отдалённый срок, стратегия «добиться ускорения» отличается от стратегии «добиться включения». Уточните статус до того, как формулировать требования.

→ Хотите усилить позицию: соберите подписи соседей — коллективное обращение рассматривается с большим вниманием.

Первый шаг

Подайте письменное заявление в ЖЭС/ЖЭУ с требованием провести обследование дома и составить официальный акт технического состояния. Этот акт — документальное основание для последующего обращения в исполком.

Готовый шаблон обращения (скопируйте и заполните):

Директору ___________________________
(наименование организации ЖЭС/ЖЭУ)

От собственника жилого помещения
___________________________
(ваши ФИО)
проживающего по адресу:
___________________________
тел.: _________________

ЗАЯВЛЕНИЕ
о проведении обследования технического состояния жилого дома

Я являюсь собственником жилого помещения (квартиры № ___) в жилом доме
по адресу ___________________________. Дом введён в эксплуатацию в ___ году.

Техническое состояние дома характеризуется следующими дефектами:
1. [Описание дефекта]
2. [Описание дефекта]

ПРОШУ:
1. Провести обследование технического состояния жилого дома.
2. Составить акт обследования с указанием выявленных дефектов.
3. Уведомить меня письменно о результатах в установленный законом срок.

Дата: __________
Подпись: __________ /___________/

Подайте лично с получением входящего номера или отправьте заказным письмом с уведомлением.

Что будет дальше

Решено — исполком включил дом в программу: следите за публикацией текущих графиков на сайте исполкома.

Не решено или нет ответа — с актом обследования от ЖЭС обратитесь в районный или городской исполком с требованием включить дом в программу капитального ремонта, ссылаясь на п. 7 Постановления Совмина № 324 о порядке планирования капремонта.

Перейти к полному гайду.

Полный гайд

Для жилых домов, обслуживаемых жилищно-эксплуатационными организациями (ЖЭС/ЖЭУ)

ВАЖНО: Данный гайд применяется к многоквартирным жилым домам, управление общим имуществом которых осуществляется уполномоченным лицом по управлению общим имуществом совместного домовладения (ЖЭС, ЖЭУ, государственный заказчик), а не товариществом собственников или организацией застройщиков. Для домов товариществ собственников действует иной порядок.

Работаем с проблемой

Как узнать, что мой дом нуждается в капитальном ремонте

Необходимость капитального ремонта многоквартирного жилого дома — это состояние, при котором конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование дома достигли критического износа и требуют восстановления или замены, что невозможно в рамках текущего ремонта.

Согласно п. 1.32 ст. 1 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (действующая редакция; с изменениями и дополнениями, в т.ч. Закон от 28.06.2024 № 15-З; актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by), капитальный ремонт — это совокупность строительно-монтажных, пусконаладочных работ и организационно-технических мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта, осуществляемых путём восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта.

Конкретные признаки необходимости капитального ремонта:

  • Критический износ кровли — протечки кровли в нескольких местах, намокание стен и потолков квартир верхних этажей, видимые повреждения кровельного покрытия (трещины, отслоения, дыры) на существенной площади, образование наледи и сосулек из-за нарушения теплоизоляции чердачного пространства
  • Аварийное состояние инженерных систем — систематические прорывы труб отопления, водоснабжения или канализации, существенная коррозия трубопроводов, отсутствие или неисправность запорной арматуры, невозможность отключения отдельных стояков при аварии
  • Разрушение фасада и несущих конструкций — отслоение штукатурки и облицовочных материалов на существенной площади, трещины в несущих стенах, оголение арматуры в железобетонных конструкциях, разрушение межпанельных швов с видимыми сквозными щелями
  • Разрушение балконов и лоджий — трещины в плитах балконов, оголение и коррозия арматуры, отслоение защитного слоя бетона, наклон балконной плиты, разрушение ограждений балконов, создающее угрозу падения
  • Износ электрооборудования — алюминиевая проводка с превышением нормативного срока эксплуатации, частые срабатывания автоматов защиты, оплавление розеток и выключателей, искрение в щитовых, несоответствие сечения проводки современным нагрузкам

Влияние на качество жизни

Непроведение капитального ремонта напрямую влияет на ваш бытовой комфорт и благополучие:

  • Дискомфорт в быту: постоянная сырость и плесень в квартире из-за протечек кровли, холод зимой из-за разрушенных межпанельных швов, невозможность нормально пользоваться санузлом и ванной из-за изношенной канализации, необходимость подниматься пешком при неработающем лифте (особенно критично для пожилых людей и семей с маленькими детьми)
  • Психологическое давление: постоянное ожидание аварии, страх за сохранность имущества при очередной протечке, беспокойство о безопасности детей на аварийном балконе, ощущение беспомощности перед системой
  • Социальные ограничения: невозможность пригласить гостей из-за состояния подъезда и дома, снижение социального статуса района и дома, конфликты с соседями из-за затоплений
  • Финансовая нагрузка: регулярные расходы на устранение последствий аварий (от 500 до 5000 рублей за случай), необходимость самостоятельно утеплять квартиру, повышенные счета за отопление из-за теплопотерь
  • Снижение ценности жилья: квартиры в домах, требующих капремонта, продаются значительно дешевле рыночной стоимости, возможны сложности с получением ипотеки под залог такой квартиры

Нарушаемые нормативы:

  • Согласно п. 7 Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда, утверждённого Постановлением Совета Министров РБ от 21.04.2016 № 324 (действующая редакция; с изменениями и дополнениями, в т.ч. Постановление Совмина от 18.09.2025 № 513; актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by), перспективные программы и текущие графики капитального ремонта разрабатываются районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе на основании предложений заказчиков
  • Согласно ст. 31 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (действующая редакция; с изменениями и дополнениями, в т.ч. Закон от 11.11.2024 № 37-З; актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by), собственники, наниматели и арендаторы жилых помещений обязаны ежемесячно вносить плату за капитальный ремонт

ВАЖНО: Всегда проверяйте актуальность НПА и последнюю редакцию на pravo.by и etalonline.by перед подачей обращения/жалобы, так как законодательство регулярно изменяется. Данный гайдлайн основан на нормативных актах, сверенных по указанным источникам на январь 2026 года.

Ключевое: как организован капитальный ремонт

КРИТИЧЕСКИ ВАЖНО ПОНЯТЬ: Капитальный ремонт жилых домов, обслуживаемых ЖЭС/ЖЭУ, не является прямой обязанностью жилищно-эксплуатационной организации. Капитальный ремонт осуществляется путём включения дома в перспективные программы и текущие графики, которые формируются местными исполнительными и распорядительными органами (райисполкомами, горисполкомами).

Механизм организации капитального ремонта:

  1. Перспективные программы капитального ремонта разрабатываются на 5-летний период районными, городскими исполнительными комитетами, местными администрациями районов в городах
  2. Текущие графики капитального ремонта разрабатываются на каждый год на основании перспективных программ
  3. Заказчиком капитального ремонта является уполномоченное лицо по управлению общим имуществом совместного домовладения (как правило, ЖЭС/ЖЭУ или государственный заказчик)
  4. Финансирование осуществляется за счёт средств местных бюджетов и отчислений, поступающих от населения на капитальный ремонт
  5. Публикация программ — перспективные программы и текущие графики подлежат опубликованию в СМИ и на интернет-ресурсах местных исполнительных органов до 1 февраля года, предшествующего планируемому периоду (для перспективных программ) или до 1 февраля текущего года (для текущих графиков)

Вывод: Ваша задача — добиться включения дома в перспективную программу и/или текущий график капитального ремонта, обращаясь в первую очередь в местный исполнительный комитет (райисполком, горисполком), а не требовать ремонта от ЖЭС напрямую.

Фиксация внешних условий

Обязательно зафиксируйте:

  1. Время года и погодные условия на момент фиксации проблемы:
    • Протечки кровли проявляются сильнее во время дождей и таяния снега
    • Промерзание стен заметно только при отрицательных температурах наружного воздуха
    • Сделайте скриншот с сайта pogoda.by с указанием даты и времени
  2. Сезонность проявления проблемы:
    • Некоторые дефекты (протечки, промерзание) проявляются только в определённые сезоны
    • Зафиксируйте проблему именно в момент её максимального проявления
  3. Почему это критично:
    • Если проверка проводится в «хороший» период (сухая погода, лето), проблема может быть формально не выявлена
    • Документирование погодных условий усиливает доказательную базу
  4. В обращениях указывайте: «Протечка кровли зафиксирована [дата] во время дождя, температура наружного воздуха составляла +5°C, количество осадков — 12 мм (по данным pogoda.by, скриншот прилагается). Промерзание стены зафиксировано [дата] при температуре наружного воздуха –15°C»

Последствия и риски бездействия

Для здоровья:

  • Респираторные заболевания и аллергии при длительном проживании в сырых помещениях с плесенью — повышенный риск бронхиальной астмы, особенно у детей и пожилых людей
  • Простудные заболевания от постоянного холода в квартире из-за разрушенных швов и неработающего отопления
  • Травмы при падении элементов фасада, балконных плит, обрушении потолков — реальная угроза жизни и здоровью
  • Риск поражения электрическим током и пожара при изношенной электропроводке

Материальный ущерб:

  • Повреждение имущества при авариях — затопление квартиры, порча мебели, техники, отделки (ущерб от 1000 до 20000 рублей за случай)
  • Повышенные расходы на отопление — теплопотери через разрушенные швы и кровлю могут существенно увеличивать счета
  • Снижение рыночной стоимости квартиры — значительно ниже по сравнению с аналогичными квартирами в отремонтированных домах

Правовые риски:

  • Срок исковой давности по требованиям о возмещении ущерба составляет 3 года
  • При длительном бездействии без документирования сложно доказать причинно-следственную связь
  • Ежемесячная оплата за капитальный ремонт без его проведения является основанием для требования о включении дома в программу

Что вам понадобится

Доказательственная база

О доказательствах. Согласно ч. 2 ст. 24 Кодекса гражданского судопроизводства Республики Беларусь, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Всё перечисленное ниже — рекомендации, а не обязательные требования. Подпись двух соседей под актом не создаёт документ с особым правовым статусом: она просто делает ваши наблюдения более убедительными. Фиксируйте так, как вам доступно — каждый зафиксированный факт усиливает позицию.

  • Фото и видеофиксация дефектов (съёмка всех повреждений при естественном освещении, качество не менее 8 Мп, обязательно с включением в кадр даты и времени, фиксация масштаба дефектов линейкой или рулеткой)
  • Акт осмотра технического состояния (составляется с участием не менее 2 соседей-свидетелей, с детальным описанием всех выявленных дефектов)
  • Квитанции об оплате за капитальный ремонт за последние 3 года (подтверждают выполнение обязанности по оплате и накопление средств)
  • Технический паспорт жилого помещения (содержит информацию о годе постройки дома)

Средства для фиксации внешних условий

  • Термометр — для фиксации температуры воздуха внутри помещения и снаружи при документировании промерзания стен (норма: не ниже +18°C в жилых помещениях)
  • Влагомер (при наличии) — для измерения влажности стен и воздуха в помещении
  • Рулетка или линейка — для измерения размеров трещин, площади повреждений
  • Уровень — для фиксации наклона балконных плит, деформации конструкций

Экспертные заключения

  • Техническое заключение о состоянии конструкций от специализированной организации (стоимость 200–800 рублей, срок 10–20 рабочих дней, должно содержать: описание выявленных дефектов, оценку степени износа, выводы о необходимости капитального ремонта)
  • Акт обследования от ЖЭС/ЖЭУ — составляется бесплатно по заявке жильцов, имеет официальный статус
  • Заключение о санитарно-эпидемиологическом состоянии при наличии плесени и грибка (от территориального ЦГЭ, стоимость 30–100 рублей)

Переписка и процедуры

  • Копия лицевого счета (подтверждает статус плательщика)
  • Выписка из программы капитального ремонта (запрашивается в местном исполнительном комитете)
  • Финансовые затраты: 250-1000 рублей (техническое заключение 200–800 руб., справки бесплатно, судебные расходы определяются Налоговым кодексом РБ, глава 27)
  • Время на процесс: 2–4 месяца при соблюдении официальных сроков, 6–12 месяцев в сложных случаях

Минимальный набор действий для 90% успеха

Без этих 5 пунктов дело почти всегда буксует:

  1. Немедленная фиксация всех дефектов фото/видео с датой (промедление снижает шансы, так как аварийные ситуации могут быть «залатаны» временными мерами без устранения причин)
  2. Получение официального акта обследования от ЖЭС/ЖЭУ (без документального подтверждения дефектов обращения в исполком рассматриваются как необоснованные)
  3. Запрос информации о включении дома в программу капремонта (необходимо знать, включён ли дом и на какой год запланированы работы — без этой информации невозможно правильно сформулировать требования)
  4. Письменное обращение в райисполком/горисполком (а не только в ЖЭС — именно местные исполнительные органы формируют программы капремонта)
  5. Коллективное обращение жильцов (существенно повышает шансы на положительное решение, показывает массовость проблемы)

Каскадный тайм-лайн действий (60 дней до результата)

📋 Полная схема эскалации с дедлайнами и чеклистом:

День 0:  🔍 Фиксация дефектов: фото/видео всех повреждений с датой и погодными условиями
         ☐ материалы сохранены с геолокацией

День 1:  📝 Письменное заявление в ЖЭС/ЖЭУ с требованием провести обследование и составить акт
         ☐ входящий номер получен

День 2–3: 💻 Дублирование через 115.бел и обращения.бел
         ☐ номера обращений зафиксированы

День 5:  📊 Запрос в райисполком/горисполком о включении дома в программу капремонта
         ☐ заявление зарегистрировано

🚨 ДЕДЛАЙН ПЕРВЫЙ УРОВЕНЬ — День 15 (истечение стандартного срока рассмотрения обращения согласно ст. 17 ч. 2 Закона № 300-З ↓)

День 16: 🏛️ Обращение в райисполком с требованием включить дом в программу капремонта (если не включён) или ускорить сроки (если включён на отдалённый срок)
         ☐ заявление зарегистрировано

День 10–20: 📊 Получение акта обследования технического состояния от ЖЭС/ЖЭУ
         ☐ акт получен с описанием дефектов

🚨 ДЕДЛАЙН ВТОРОЙ УРОВЕНЬ — День 30 (истечение срока при доп. изучении согласно ст. 17 ч. 2 Закона № 300-З ↓)

День 31: 🏢 Обращение в областной (Минский городской) исполнительный комитет
         ☐ обжалование задокументировано

🚨 ДЕДЛАЙН ТРЕТИЙ УРОВЕНЬ — День 45 (истечение срока рассмотрения в облисполкоме ↓)

День 46: 🔧 Обращение в Министерство жилищно-коммунального хозяйства РБ
         ☐ жалоба подана

🚨 ДЕДЛАЙН ЧЕТВЁРТЫЙ УРОВЕНЬ — День 50 (истечение срока в МЖКХ ↓)

День 51: ⚖️ Обращение в прокуратуру района
         ☐ заявление о бездействии подано

🚨 ДЕДЛАЙН ПЯТЫЙ УРОВЕНЬ — День 55 (истечение срока рассмотрения в прокуратуре ↓)

День 56+: 🏛️ Подача иска в суд
         ☐ исковое заявление подано с полным пакетом документов

Правило перехода: Переходите на следующий уровень после истечения официальных сроков рассмотрения обращений согласно ст. 17 ч. 2 Закона № 300-З «Об обращениях граждан и юридических лиц»: 15 дней для стандартных обращений, до 1 месяца для обращений, требующих дополнительного изучения и проверки. Если обращение требует дополнительного изучения, орган обязан уведомить об этом заявителя. Не ждите фактического включения в программу — достаточно формального отказа или отписки.

Правила эффективного обжалования:

  1. РЕАГИРУЙТЕ НА ОТКАЗ СРАЗУ — если получен отказ или формальная отписка, обжалуйте немедленно
  2. ДЕЙСТВУЙТЕ ПАРАЛЛЕЛЬНО — подавайте в несколько инстанций одновременно
  3. НАРАЩИВАЙТЕ ДАВЛЕНИЕ — каждый уровень ссылается на бездействие предыдущих
  4. ДОКУМЕНТИРУЙТЕ ВСЕ — каждый отказ/молчание усиливает позицию в суде
  5. ИСПОЛЬЗУЙТЕ МЕДИА — при системном бездействии привлекайте общественное внимание

Сквозной чек-лист документов

☐ Фото и видеофиксация дефектов с датой, временем и погодными условиями (в течение 24 часов с момента обнаружения)
☐ Акт осмотра с подписями не менее 2 соседей-свидетелей (бесплатно)
☐ Заявление в ЖЭС/ЖЭУ с входящим номером (в течение 1 дня)
☐ Запрос в райисполком о включении дома в программу капремонта (бесплатно)
☐ Копия технического паспорта жилого помещения (бесплатно в организации)
☐ Квитанции об оплате за капитальный ремонт за последние 3 года (бесплатно)
☐ Акт обследования технического состояния дома от ЖЭС/ЖЭУ (бесплатно по заявке)
☐ Выписка из программы капитального ремонта (ответ из райисполкома, бесплатно)
☐ Обращение через 115.бел с регистрационным номером (бесплатно)
☐ Обращение через обращения.бел с подтверждением (бесплатно)
☐ Техническое заключение независимой организации при необходимости (200–800 рублей)
☐ Скриншоты погодных условий с сайта pogoda.by (бесплатно)
☐ Заявление в суд при отказе (размер госпошлины определяется главой 27 Налогового кодекса РБ)

Чек-лист для суда

☐ Исковое заявление о понуждении к включению дома в программу капитального ремонта (оригинал + копия по количеству ответчиков!!!)
☐ Акт осмотра/фиксации дефектов с подписями свидетелей (нотариально заверенная копия или оригинал)
☐ Акт обследования технического состояния дома от ЖЭС/ЖЭУ (оригинал)
☐ Техническое заключение независимой организации при наличии (оригинал)
☐ Фото и видеоматериалы на электронном носителе с описью (CD/DVD диск или флеш-накопитель)
☐ Копия технического паспорта жилого помещения (заверенная копия)
☐ Квитанции об оплате за капитальный ремонт за спорный период (заверенные копии)
☐ Ответ райисполкома о программе капитального ремонта или справка об отсутствии дома в программе (оригинал)
☐ Расчёт ущерба при наличии (с приложением чеков на ремонт)
☐ Переписка с ЖЭС/ЖЭУ, райисполкомом, облисполкомом с отметками о вручении (хронологический порядок)
☐ Квитанция об оплате государственной пошлины (размер определяется главой 27 Налогового кодекса РБ)
☐ Доверенность на представителя интересов в суде (если не лично)

Подробный план действий

Шаг 1: Фиксация технического состояния дома (день 0)

  • Проведите осмотр общего имущества дома — кровли (с чердака или крыши при безопасном доступе), подвала, инженерных коммуникаций, фасада, подъездов, лифтов
  • Зафиксируйте все выявленные дефекты — протечки, трещины, коррозию труб, разрушение конструкций, неисправность оборудования
  • Проведите фото и видеосъёмку крупным планом и общим планом с обязательным включением в кадр газеты с датой или экрана телефона с временем
  • Составьте акт осмотра с участием не менее 2 соседей как свидетелей
  • Зафиксируйте погодные условия — температуру воздуха, наличие осадков (скриншот с pogoda.by)

Ключевая формулировка для акта: «Мной, ФИО, в присутствии свидетелей ФИО1 и ФИО2, проживающих по адресам ___, [дата] в [время] проведён осмотр технического состояния жилого дома по адресу ___. Установлено: [детальное описание каждого дефекта]. Погодные условия: температура воздуха ___, осадки ___ (по данным pogoda.by).»

Лайфхак: Снимите видео обхода всего дома с комментариями — это создаёт целостную картину и неопровержимое доказательство.

Избегайте ошибки: Не ограничивайтесь фиксацией только своей квартиры — капитальный ремонт касается всего дома.

Шаг 2: Заявление в ЖЭС/ЖЭУ (день 1)

  • Подайте письменное заявление в организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС, ЖЭУ), с требованием провести обследование технического состояния дома и составить акт
  • Приложите к заявлению копию акта осмотра, фотоматериалы
  • Укажите: «Прошу провести обследование технического состояния жилого дома по адресу ___ и составить акт с указанием выявленных дефектов, требующих капитального ремонта»
  • Получите входящий номер или отметку о вручении

Важно: ЖЭС/ЖЭУ не принимает решение о включении в программу капремонта — это компетенция местного исполкома. Однако акт обследования от ЖЭС является важным документом для обращения в исполком.

Шаг 3: Дублирование через электронные сервисы (дни 2–3)

Полезный совет: Для составления грамотного текста обращения можно использовать ИИ-сервис Pamaga.ch. Просто опишите ассистенту вашу проблему с техническим состоянием дома, укажите адрес и характер дефектов, и система предложит вам готовые юридически корректные формулировки со ссылками на белорусское законодательство.

Вариант А: Служба 115.бел

  • Зайти на сайт 115.бел, выбрать раздел «ЖКХ» → «Содержание и ремонт жилого дома»
  • В категории выбрать «Капитальный ремонт» или «Техническое состояние дома»
  • Детально описать проблему с указанием адреса, перечня дефектов, года постройки дома
  • Прикрепить фото и видеоматериалы в форматах JPG, PDF (до 10 Мб каждый)

Вариант Б: Портал обращения.бел

  • Зарегистрироваться на портале с использованием ЭЦП или SMS-подтверждения
  • Подача через данный портал гарантирует официальный статус обращения и контроль сроков рассмотрения
  • Прикреплять документы в PDF-формате с обязательным указанием правовых оснований

Вариант В: Петиция на Petitions.pro

  • Использовать при массовой проблеме, когда в аварийном состоянии находится весь дом или несколько домов в районе
  • Формулировка: «Требуем включить жилой дом по адресу [адрес] в программу капитального ремонта на [год] в связи с критическим износом кровли, инженерных систем, фасада»
  • Цель — собрать подписи жильцов для усиления давления на местные органы власти

Шаг 4: Запрос информации о программе капремонта (день 5)

  • Направить в райисполком/горисполком запрос о включении дома в перспективную программу и текущий график капитального ремонта
  • Запросить информацию: включён ли дом, на какой год запланированы работы, какие виды работ предусмотрены
  • Правовое основание: п. 10 Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда (Постановление Совмина № 324) — перспективные программы и текущие графики подлежат опубликованию до 1 февраля

Почему это важно: Без информации о текущем статусе дома в программе невозможно правильно сформулировать требования — нужно ли требовать включения или ускорения сроков.

Шаг 5: Обращение в райисполком о включении в программу (дни 16–30)

  • Подать заявление в райисполком/горисполком с требованием включить дом в перспективную программу и/или текущий график капитального ремонта
  • Правовое обоснование: Согласно п. 7–8 Положения (Постановление Совмина № 324), перспективные программы и текущие графики разрабатываются райисполкомами с учётом технического состояния домов, срока службы, архитектурно-планировочных качеств
  • Приложить: акт обследования от ЖЭС/ЖЭУ, фотоматериалы, копии квитанций об оплате за капремонт

Ключевые аргументы:

  • Техническое состояние дома требует капитального ремонта (ссылка на акт обследования)
  • Жильцы регулярно вносят плату за капитальный ремонт
  • Невключение дома создаёт угрозу жизни и здоровью граждан

Шаг 6: Обращение в контролирующие органы (дни 31–50)

  • Подать жалобы в:
    • Областной (Минский городской) исполнительный комитет — для обжалования бездействия райисполкома
    • Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь — для контроля за соблюдением законодательства в сфере капитального ремонта
  • Приложить все предыдущие обращения с отметками о получении и ответы на них
  • Сроки рассмотрения: облисполком — до 1 месяца, МЖКХ — 15 дней

Шаг 7: Обращение к депутату (дни 25–35)

  • Найти депутата Палаты представителей от вашего избирательного округа через сайт house.gov.by в разделе «Депутаты»
  • Предоставить депутату полный пакет документов
  • Депутатский запрос имеет статус официального документа с обязательными сроками ответа 15 дней
  • Депутатское вмешательство часто повышает шансы на положительное решение

Шаг 8: Обращение в прокуратуру (дни 51–55)

  • Подать заявление в прокуратуру района о бездействии должностных лиц райисполкома и нарушении прав граждан
  • Правовое обоснование: Прокуратура осуществляет надзор за исполнением законодательства, в том числе в сфере ЖКХ
  • Требовать: проведения прокурорской проверки, внесения представления об устранении нарушений, привлечения к ответственности должностных лиц

Шаг 9: Судебная защита прав (дни 55+)

  • Подавать иск о понуждении к включению дома в программу капитального ремонта
  • С 01.01.2026: Применяется Кодекс гражданского судопроизводства Республики Беларусь от 11.03.2024 № 359-З
  • Размер госпошлины определяется главой 27 Налогового кодекса РБ
  • При выигрыше дела возможно взыскание всех судебных расходов

Типовые возражения и ответы на них

Возражение 1:

«Дом не включён в программу капитального ремонта, средств нет»

→ Ответ: Согласно п. 7–8 Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта (Постановление Совмина № 324, актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by), перспективные программы формируются райисполкомами с учётом технического состояния домов. Жильцы регулярно вносят плату за капремонт, что создаёт финансовую базу. Практические действия: требовать письменного обоснования критериев отбора домов, инициировать обращение в облисполком для пересмотра решения.

Возражение 2:

«Техническое состояние дома не требует капитального ремонта»

→ Ответ: Согласно акту обследования от [дата], выявлены [конкретные дефекты], что соответствует критериям капитального ремонта согласно п. 1.32 ст. 1 Кодекса об архитектурной деятельности. Практические действия: заказать независимую техническую экспертизу в аккредитованной организации; при расхождении выводов — обращение в Госстройнадзор.

Возражение 3:

«Ремонт запланирован на 2030 год и позже, ждите своей очереди»

→ Ответ: При наличии аварийного состояния конструкций, создающего угрозу жизни и здоровью граждан, сроки могут быть пересмотрены. Альтернативные действия: требовать проведения внеочередного обследования для пересмотра приоритетов; при наличии аварийного состояния — обращение в Госстройнадзор для принятия экстренных мер. Правовые основания: ст. 13 Закона РБ «О защите прав потребителей ЖКУ» о праве на безопасные условия проживания.

Возражение 4:

«Это компетенция ЖЭС, обращайтесь к ним»

→ Ответ: Согласно п. 7 Положения (Постановление Совмина № 324), перспективные программы и текущие графики капитального ремонта разрабатываются районным, городским исполнительными комитетами, а не ЖЭС. ЖЭС выступает заказчиком работ, но решение о включении в программу принимает исполком. Действия: требовать рассмотрения по существу, ссылаясь на компетенцию исполкома.

Возражение 5:

«Сначала накопите средства на капремонт»

→ Ответ: Жильцы регулярно вносят плату за капитальный ремонт согласно ст. 31 Жилищного кодекса РБ, что подтверждается квитанциями. Финансирование капремонта осуществляется из средств местных бюджетов и накоплений от населения. Действия: запросить информацию о суммах накопленных средств и порядке их использования.

Блиц-ответы на саботажные фразы

Саботажная фраза 1:

«Дом включён в программу на 2035 год, раньше никак»

→ Мгновенный ответ: «При наличии аварийного состояния конструкций сроки могут быть пересмотрены согласно Постановлению Совмина № 324. Требую провести повторное обследование и рассмотреть вопрос о досрочном включении в программу.»

Саботажная фраза 2:

«ЖЭС не отвечает за капремонт, мы только эксплуатируем»

→ Мгновенный ответ: «Я не требую от вас проведения капремонта. Прошу составить акт обследования технического состояния для последующего обращения в райисполком. Это входит в ваши обязанности по эксплуатации.»

Саботажная фраза 3:

«Обращайтесь в ЖЭС, мы только программу утверждаем»

→ Мгновенный ответ: «Согласно п. 7 Постановления Совмина № 324, именно райисполком разрабатывает перспективные программы капремонта. Прошу рассмотреть моё обращение по существу и принять решение о включении дома в программу.»

Саботажная фраза 4:

«Это текущий ремонт, а не капитальный»

→ Мгновенный ответ: «Требую письменного заключения о виде необходимого ремонта с указанием критериев. Согласно п. 1.32 Кодекса об архитектурной деятельности, капитальный ремонт — это восстановление утраченных качеств путём замены конструкций, а не косметические работы.»

Дополнительные источники и возможности

Перспективные программы капитального ремонта:

  • Публикуются до 1 февраля года, предшествующего планируемому периоду
  • Размещаются на официальных сайтах райисполкомов/горисполкомов и в местных СМИ
  • Можно запросить выписку по конкретному адресу через обращение в исполком

Текущие графики капитального ремонта:

  • Публикуются до 1 февраля текущего года
  • Содержат перечень домов с указанием видов работ и сроков
  • При несоответствии фактического состояния дома — основание для обращения

Ресурсы для самостоятельной защиты прав:

  • Pamaga.ch — ИИ-ассистент для составления обращений и жалоб
  • Petitions.pro — платформа для создания коллективных петиций
  • 115.бел — единая служба обращений в сфере ЖКХ
  • Обращения.бел — портал электронных обращений в госорганы

Полезные советы

  • Критически важный совет: Узнайте статус вашего дома в программе капремонта ДО начала активных действий — это определит стратегию обращений
  • Совет по документообороту: Все документы отправляйте заказным письмом с уведомлением или подавайте лично с получением входящего номера
  • Совет по срокам: Ведите календарь обращений — 15 дней / 1 месяц строго регламентированы Законом № 300-З
  • Совет по измерениям: Фиксируйте размеры трещин, площадь повреждений — конкретные цифры усиливают позицию
  • Совет по взаимодействию: Записывайте основные договорённости — устные обещания не имеют правовой силы
  • Лайфхак 1: При системных проблемах создайте группу жильцов в мессенджере — коллективные обращения рассматриваются приоритетно
  • Лайфхак 2: Сохраняйте все квитанции об оплате за капремонт — они усиливают позицию в суде
  • Лайфхак 3: Запрашивайте информацию о накопленных средствах на капремонт вашего дома — это аргумент для требования проведения работ

Что может пойти не так

Проблема 1:

ЖЭС/ЖЭУ составляет акт обследования с заниженной оценкой состояния дома

→ Решение: Присутствуйте при обследовании лично с фото/видеофиксацией, требуйте внесения в акт всех выявленных дефектов. Приложите письменные замечания к акту. Альтернатива: закажите независимую техническую экспертизу.

Проблема 2:

Райисполком отказывает во включении дома в программу без обоснования

→ Решение: Обжалуйте в облисполком, требуйте предоставления критериев отбора домов. Обратитесь в МЖКХ с жалобой на нарушение порядка формирования программ.

Проблема 3:

Дом включён в программу, но работы не начинаются годами

→ Решение: Требуйте письменного объяснения причин задержки и новых сроков. Обратитесь в прокуратуру о ненадлежащем исполнении программы. Привлеките СМИ и депутата.

Проблема 4:

Исполком и ЖЭС перекладывают ответственность друг на друга

→ Решение: Направьте одновременные обращения в обе инстанции с требованием письменного разъяснения компетенции. Используйте прокурорский надзор для определения ответственного.

Проблема 5:

Длительные сроки судебного разбирательства

→ Решение: При угрозе обрушения — обращение в МЧС и Госстройнадзор для принятия экстренных мер. Ходатайствуйте об обеспечении иска. Привлеките СМИ.

Шаблоны документов

Готовый шаблон заявления в ЖЭС/ЖЭУ

Директору ___________________________
(наименование организации)
___________________________
(ФИО руководителя)

От собственника жилого помещения
___________________________
(ваши ФИО)
проживающего по адресу:
___________________________
тел.: _________________
e-mail: _________________

ЗАЯВЛЕНИЕ
о проведении обследования технического состояния жилого дома

Я являюсь собственником жилого помещения (квартиры № ___) в жилом доме по адресу ___________________________. Дом введён в эксплуатацию в ___ году.

В настоящее время техническое состояние дома характеризуется следующими дефектами:
1. [Описание дефекта 1]
2. [Описание дефекта 2]
3. [Описание дефекта 3]

Указанные дефекты зафиксированы актом осмотра от [дата] с участием свидетелей (прилагается). Фотоматериалы прилагаются.

Согласно п. 2 Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда (Постановление Совета Министров РБ от 21.04.2016 № 324, актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by), обследование — это комплекс работ по сбору и анализу данных о техническом состоянии жилого дома.

На основании изложенного,

ПРОШУ:
1. Провести обследование технического состояния жилого дома по указанному адресу
2. Составить акт обследования с указанием выявленных дефектов
3. Направить предложение в районный (городской) исполнительный комитет о включении дома в программу капитального ремонта (при наличии оснований)
4. Уведомить меня письменно о результатах в установленный законом срок

Приложение:
1. Акт осмотра от [дата] — 1 лист
2. Фотоматериалы — ___ листов
3. Копия свидетельства о праве собственности — 1 лист

Дата: __________
Подпись: __________ /___________/

Шаблон обращения в райисполком/горисполком

Председателю _______________ районного
(городского) исполнительного комитета
___________________________
(ФИО председателя)

От гражданина ___________________________
(ваши ФИО)
проживающего по адресу:
___________________________
тел.: _________________

ЗАЯВЛЕНИЕ
о включении жилого дома в программу капитального ремонта

Обращаюсь с требованием о включении жилого дома по адресу ___________________________ в перспективную программу и текущий график капитального ремонта.

Дом введён в эксплуатацию в ___ году. Согласно акту обследования от [дата], составленному [наименование ЖЭС/ЖЭУ], техническое состояние дома характеризуется следующими дефектами, требующими капитального ремонта:
1. [Перечисление дефектов из акта]

Собственники квартир регулярно вносят плату за капитальный ремонт согласно ст. 31 Жилищного кодекса РБ, что подтверждается квитанциями (прилагаются).

Согласно п. 7 Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда (Постановление Совета Министров РБ от 21.04.2016 № 324, актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by), перспективные программы и текущие графики капитального ремонта разрабатываются районным, городским исполнительными комитетами на основании предложений заказчиков.

ТРЕБУЮ:
1. Рассмотреть вопрос о включении жилого дома по указанному адресу в перспективную программу и текущий график капитального ремонта
2. Определить виды работ капитального ремонта, необходимые для данного дома
3. Указать источники и сроки финансирования планируемого ремонта
4. Уведомить меня письменно о принятом решении с указанием конкретных сроков

В случае отказа прошу предоставить мотивированное обоснование с указанием критериев, по которым дом не может быть включён в программу.

Приложение:
1. Акт обследования технического состояния — ___ листов
2. Фотоматериалы — ___ листов
3. Копии квитанций об оплате за капремонт — ___ листов
4. Копия свидетельства о праве собственности — 1 лист

Дата: __________                    Подпись: __________ /___________/

Шаблон обращения в прокуратуру

Прокурору _______________ района (города)
___________________________
(ФИО прокурора)

Копия: Председателю _______________ райисполкома

От гражданина ___________________________
(ваши ФИО)
проживающего по адресу:
___________________________
тел.: _________________

ЗАЯВЛЕНИЕ
о бездействии должностных лиц и нарушении права граждан
на безопасные условия проживания

Обращаюсь с просьбой о проведении прокурорской проверки по факту систематического нарушения права граждан на безопасные условия проживания должностными лицами [наименование райисполкома].

Жилой дом по адресу ___________________________ введён в эксплуатацию в ___ году и находится в аварийном/предаварийном техническом состоянии. Согласно акту обследования от [дата], выявлены следующие дефекты, требующие капитального ремонта: [перечисление].

[Дата] обратился в [райисполком] с заявлением о включении дома в программу капитального ремонта. На настоящий момент (более _____ дней) никаких действий по включению дома в программу не предпринято / получен немотивированный отказ.

Согласно п. 7 Положения (Постановление Совмина № 324, актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by), перспективные программы капремонта разрабатываются райисполкомами с учётом технического состояния домов. Бездействие должностных лиц нарушает:
- ст. 21 и 44 Конституции Республики Беларусь (право граждан на достойный уровень жизни);
- ст. 13 Закона РБ «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (право на надлежащее качество услуг).

ПРОШУ:
1. Провести прокурорскую проверку деятельности [райисполкома] по вопросу формирования программ капитального ремонта.
2. Внести представление об устранении нарушений законности с указанием срока.
3. Рассмотреть вопрос о привлечении к ответственности должностных лиц за бездействие.

Приложение:
1. Копии всех обращений с отметками о получении — ___ листов
2. Копии полученных ответов — ___ листов
3. Акт обследования технического состояния — ___ листов
4. Фотоматериалы — ___ листов
5. Копии квитанций об оплате за капремонт — ___ листов

Дата: __________
Подпись: __________ /___________/

Правовая основа

  • Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.04.2016 № 324 «Об утверждении Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда» (действующая редакция; с изменениями и дополнениями, в т.ч. Постановление Совмина от 18.09.2025 № 513; актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by) — основной НПА, регулирующий порядок формирования перспективных программ и текущих графиков, критерии включения домов, виды работ, источники финансирования. Верификация: (1) pravo.by: https://pravo.by/document/?guid=12551&p0=C21600324 (2) etalonline.by: https://etalonline.by/document/?regnum=C21600324 (3) статус: действует.
  • Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (действующая редакция; с изменениями и дополнениями, в т.ч. Закон от 11.11.2024 № 37-З; актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by) — ст. 30–31 (структура и порядок внесения платы за ЖКУ, включая капремонт). Верификация: (1) pravo.by: https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=hk1200428 (2) etalonline.by: https://etalonline.by/document/?regnum=hk1200428 (3) статус: действует.
  • Закон Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» от 16.07.2008 № 405-З (действующая редакция; с изменениями и дополнениями, в т.ч. Закон от 29.12.2023 № 330-З; актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by) — ст. 13 (право на надлежащее качество услуг), ст. 18 (порядок рассмотрения требований). Верификация: (1) pravo.by: https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=h10800405 (2) etalonline.by: https://etalonline.by/document/?regnum=h10800405 (3) статус: действует.
  • Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (действующая редакция; с изменениями и дополнениями, в т.ч. Закон от 28.06.2024 № 15-З; актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by) — п. 1.32 ст. 1 (определение капитального ремонта). Верификация: (1) pravo.by: https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=hk2300289 (2) etalonline.by: https://etalonline.by/document/?regnum=hk2300289 (3) статус: действует.
  • Закон Республики Беларусь «Об обращениях граждан и юридических лиц» от 18.07.2011 № 300-З (действующая редакция; с изменениями и дополнениями, в т.ч. Закон от 17.07.2023 № 284-З; актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by) — ст. 17 ч. 2 (срок рассмотрения обращений — 15 дней; при дополнительном изучении — до 1 месяца). Верификация: (1) pravo.by: https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=h11100300 (2) etalonline.by: https://etalonline.by/document/?regnum=h11100300 (3) статус: действует.
  • Кодекс гражданского судопроизводства Республики Беларусь от 11.03.2024 № 359-З (актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by) — новый процессуальный кодекс. Верификация: (1) pravo.by: https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=hk2400359 (2) etalonline.by: https://etalonline.by/document/?regnum=hk2400359 (3) статус: действует с 01.01.2026.
  • Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть) от 29.12.2009 № 71-З (действующая редакция; с изменениями и дополнениями, в т.ч. Закон от 13.12.2024 № 47-З; актуальную редакцию проверяйте на etalonline.by) — глава 27, ст. 249–252 (государственная пошлина). Верификация: (1) pravo.by: https://pravo.by/document/?guid=3871&p0=hk0900071 (2) etalonline.by: https://etalonline.by/document/?regnum=hk0900071 (3) статус: действует.

ВАЖНО: Всегда проверяйте актуальность НПА и последнюю редакцию на pravo.by и etalonline.by перед подачей обращения/жалобы, так как законодательство регулярно изменяется. Данный гайдлайн основан на нормативных актах, сверенных по указанным источникам на январь 2026 года.

Гайд подготовлен платформой гражданских обращений и петиций petitions.pro / zvarot.info. Если описанная проблема актуальна в вашем районе — создайте обращение или поддержите похожие инициативы.